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转眼又到了置办年货的时候，每当这时，网购和物流带来的改变就愈加凸显，曾经需要去市集购买、不远千里背回老家的年货，如今手指一点就可以轻松到家。

电商平台发展至今，在“送达时间”上早已卷到了分钟级，这背后，高效的仓储功不可没。随着我国电商规模持续扩大、新零售快速发展、制造业向高端化升级，传统仓库已经难以跟上时代发展，为大众提供丰富的商品种类、高效的配送服务、满足频繁的退换货需求，这就使得仓储物流基础设施全面升级的需求更加迫切，人们将目光转向了“高标仓”。

什么是高标仓？

高标仓，即“高标准仓储物流设备”，它不是传统意义上的“仓库”或者“仓库管理”，而是起到了资源提供者的角色，身兼储存保管、装卸搬运、货物配送等多种功能，处于物流的中心枢纽。

与传统仓库相比，高标仓运行效率更高，土地和人工的成本更低，这跟高标仓的特点息息相关：

（1）选址逻辑专业，靠近公路、机场、港口等交通枢纽；

（2）建筑结构先进完善，空间规划容积率是传统仓储的3倍左右，可节约40%-70%占地面积；

（3）支持互联网和大数据设备，实现作业高机械化和自动化，人工需求减少，效率大幅提升，降低了综合管理成本。

我国高标仓现状如何？

招商银行(行情600036,诊股)研究院报告显示，我国仓储面积存量约10亿平米，但现代化仓储起步较晚，截至2020年，经营性高标仓面积仅有7198万平方米。从结构上看，低效的传统仓占据了90%的货运吞吐量，高标仓比重只占到了5-10%左右，这也是我国物流成本居高不下的原因。

与此同时，网购占社零比重持续提升，电商份额快速扩张、物流行业的繁荣发展带来了强烈需求，约占到高标仓需求量的70%左右。大型连锁业态衍生出的联合采购、规模配送、精细管理也更加依赖高标仓，商品的组织流通正逐渐从“无序”向“有序”升级。

除此之外，制造业也是高标仓的重要租户，汽车、机械、电子、医药等高端制造业对仓储物流的要求非常高，例如汽车的售后服务，就面临服务范围广、零件品类繁多、大小形状各异、操作难度大等问题，高标仓可以有效解决全国性网络规模覆盖，以及个性化定制需求。

对于仓储项目而言，发展的首要条件就是选址，仓储项目与经济发展、产业结构、人口及交通布局网络息息相关。我国高标仓主要集中在这五大区域：

（1）长三角地区：以上海为中心、辐射周边昆山、苏州、无锡、太仓、南京、杭州等地；

（2）珠三角地区：以广州、深圳为中心，包括周边东莞、惠州、佛山等地；

（3）环渤海地区：以北京、天津为中心，包括周边廊坊、保定、青岛、济南、大连等地；

（4）西南地区：重庆、成都；

（5）中部地区：武汉、郑州等。

其中，长三角、珠三角、环渤海区域就包含了我国超2/3的高标仓，并且保持了良好的出租率。中西部投资力度大，成为增量的主力来源。

国内主力高标仓开发商有哪些？

国内高标仓行业参与者众多，开发商大致可以分成三类：专业物流仓储开发商、电商物流企业、金融系开发商。

与专业开发商相比，电商物流企业利用其可以为地方带来产业和税收的巨大优势，有望成为一匹黑马。少数龙头以重资产模式布局仓储网络，加速投资高质量仓储设施，其中京东“亚洲一号”仓库，就是国内高标仓中的领先之作。

*注：不构成任何形式的个股推荐或投资价值评判

普通人如何投资高标仓？

REITS即“不动产投资信托基金”，也就是以不动产项目为投资标的的基金，主要投资于仓储物流、高速公路、园区等大型基础设施建设工程，通过公募REITs，我们普通人也有机会可以低门槛参与投资大型基建项目。

截至2022年12月30日，我国公募REITs共上市24只REITs，涉及7种基础资产类型，发行规模783.61亿元。从我国首批公募REITs上市至今的经验来看，仓储物流类 REITs 的抗风险能力凸显。即使在去年二季度疫情影响下，仓储物流类收益回报也优于其他各类资产。

图表数据截至2022年10月18日

仓储物流属于产权类 REITs，它与高速公路等特许经营权 REITs 不同，特许经营权类项目到期后价值归零，故其现金分派率较高，而产权类项目除了现金流分红，底层资产还存在资产未来的增值空间，产权类项目则更应该关注现金流分红与基金净值增长收益。（文章来自嘉实基金HARVEST FUND）